Private asset : rendimenti, diversificazione e sostenibilità

Il cambiamento è una forza potente nel mondo degli investimenti. I cambiamenti a lungo termine che dobbiamo affrontare ora possono essere rappresentati al meglio dai temi potenti alla base dell’era della trasformazione: cambiamento climatico, demografia e innovazione. Tuttavia, siamo anche nel mezzo di cambiamenti a breve termine che possono avere enormi ripercussioni sulle nostre scelte di investimento: inflazione, shock energetico, politica monetaria più restrittiva, solo per citarne alcuni.
Questi cambiamenti stanno avvenendo in un momento in cui i mercati regolamentati non sembrano così attraenti per gli investitori. Le classi di attività convenzionali offrono un rendimento quasi nullo (obbligazioni) o hanno un prezzo vicino alla perfezione (azioni).
In mezzo a tanta incertezza e con la necessità di rendimento che rimane una sfida chiave, molti investitori stanno ora esaminando più da vicino i mercati privati.
Andare in privato

Gli asset privati possono offrire agli investitori una reale alternativa agli asset tradizionali. Storicamente, gli asset privati hanno prodotto diversificazione, flussi di reddito stabili e rendimenti consistenti dei premi rispetto al debito liquido e tradizionale, con modesti ribassi nel lungo termine.
Poiché i private asset non sono emessi o negoziati in un mercato aperto, tendono ad essere meno liquidi rispetto alle attività quotate in borsa, ma ciò è generalmente compensato da un premio di illiquidità poiché tali attività sono spesso detenute fino alla scadenza. Chiaramente, questo significa che sono più adatti agli investitori che non hanno necessità di liquidità nel breve periodo.
L’universo degli investimenti privati è sempre più ampio e presenta opportunità attraverso i prestiti alle imprese, asset reali come il debito infrastrutturale e il private equity. Si estende anche a un’ampia serie di settori e offre un ulteriore potenziale di diversificazione attraverso il modo in cui sono strutturati gli asset.

In un contesto di inflazione persistentemente forte e tassi di interesse in aumento, il debito privato può essere particolarmente interessante in quanto tende a concentrarsi su tassi variabili anziché fissi, il che significa che gli investitori sono principalmente esposti al rischio di credito piuttosto che al rischio di tasso di interesse. Detto questo, ci sono ancora dei rischi e nel clima attuale qualsiasi esposizione ai prezzi delle materie prime è qualcosa da tenere d’occhio.

La crescita è particolarmente robusta in questo momento poiché un’esplosione delle attività di merge & acquisition sta alimentando le esigenze di finanziamento, in particolare per le imprese a piccola e media capitalizzazione che non sono sempre ben servite dai finanziatori tradizionali. Inoltre, la necessità di infrastrutture legate alla transizione energetica e digitale è enorme, quindi gli asset privati possono affrontare in modo specifico temi ambientali, sociali e di governance (ESG).

Riflettori puntati sul debito immobiliare commerciale
Il debito immobiliare commerciale (debito CRE) presenta molte delle qualità di cui sopra. Oltre a offrire un flusso di reddito costante, il debito CRE è una delle poche attività che si comporta bene in un contesto inflazionistico in quanto offre un flusso di reddito indiretto legato all’inflazione, che è in genere 100-160 punti base in più rispetto al debito del mercato tradizionale con un simile merito creditizio.

L’aumento dei tassi di interesse non costituisce un pericolo in quanto i prestiti vengono fissati e adeguati in linea con le modifiche al tasso base. E come con altri prodotti di tipo ipotecario, c’è una soglia dello 0% sugli interessi pagabili, il che significa che non sono possibili rendimenti negativi. Dato che i rendimenti negativi sono una realtà per molti titoli quotati in borsa, è chiaro che c’è un valore aggiunto in questo premio di illiquidità.

Anche il debito CRE è completamente garantito, un punto di forza particolare dell’investimento in mattoni e malta. Tuttavia, non è adatto a tutti gli investitori poiché la durata di un investimento nel debito CRE è in genere di dieci anni.

Non mettere tutte le uova nello stesso paniere
Gli investitori possono trarre vantaggio dal fatto che il debito CRE offre diversi livelli di diversificazione.

In primo luogo, vale la pena notare la portata del mercato del debito CRE a circa 1,2 trilioni di euro nella sola Europa e il finanziamento annuale ammonta a circa 200 miliardi di euro1. Ciò significa che ci sono abbondanti opportunità sia dal punto di vista geografico che settoriale. In effetti, i fondi di debito CRE hanno in genere un’esposizione a oltre 2.000 inquilini in centinaia di proprietà in diverse giurisdizioni e settori, il che significa che le entrate sono distribuite su una vasta gamma di fonti di reddito.

Il valore relativo rappresenta anche un’opportunità per diversificare e migliorare il potenziale di rendimento. Quando concedono un prestito a un’azienda o a un progetto infrastrutturale, i prestatori possono scegliere tra diverse parti della struttura del capitale, cercando la più interessante in base al rischio/rendimento. Il debito junior è uno di questi segmenti che sta crescendo rapidamente e fa parte della struttura del capitale che può offrire molto valore relativo agli investitori.

Pensare al settore logistico
Le conseguenze della pandemia sono state difficili per molti settori quale l’immobiliare commerciale, gli alberghi. Tuttavia, il settore logistico immobiliare ha dimostrato di essere un settore in rapido sviluppo che continua a offrire un buon rapporto qualità-prezzo. Nel 2021 l’importo investito in logistica è aumentato del 53% rispetto a poco più dell’8% per gli uffici2.

La tendenza per la logistica non è solo una moda del periodo pandemico e dovrebbe beneficiare della ristrutturazione in corso della distribuzione al dettaglio, mentre le merci di ogni tipo devono essere spostate sempre più rapidamente da un punto all’altro. Detto questo, l’aumento vertiginoso del valore della logistica è un buon promemoria della necessità di essere prudenti nella selezione delle acquisizioni da finanziare. Le valutazioni complete del rischio e la due diligence devono essere condotte sia sul proprietario del capitale che sui locatari sottostanti, piuttosto che solo sugli edifici in cui si trovano. Inoltre, le clausole per mitigare il deterioramento del reddito da parte dei mutuatari o, indirettamente, gli inquilini possono rafforzare ulteriormente i prestiti, il che significa che il debito CRE può essere considerato una proposta di investimento affidabile e difensiva.

Puntare alla sostenibilità
L’ambiente edificato ha uno scarso record di decarbonizzazione: è responsabile del 39% delle emissioni di carbonio derivanti dall’energia utilizzata per riscaldare, raffreddare e illuminare gli edifici (emissioni operative) e delle emissioni associate ai materiali e ai processi di costruzione durante tutto il ciclo di vita degli edifici (le emissioni incorporate)3.
Tuttavia, il debito CRE può essere un importante motore di cambiamento.

Con il giusto approccio alla sostenibilità, i finanziatori possono valutare tutti i potenziali progetti in termini di contributi ambientali netti, con un’analisi delle proprietà in base alla loro costruzione e possono utilizzare queste informazioni per influenzare il cambiamento, in particolare per le nuove costruzioni, o allontanarsi da insoddisfacenti prospettive.

Data la necessità di una rapida transizione dell’ambiente edificato, incorporare una propensione verso la sostenibilità, indicando la qualità di un progetto e aiutando a escludere investimenti inadeguati, è uno strumento positivo di selezione.

Soddisfare i prerequisiti degli investitori
Al giorno d’oggi, la maggior parte degli investitori ha tre prerequisiti di investimento principali: rendimenti, diversificazione e sostenibilità. Gli asset privati, incluso il debito CRE, soddisfano facilmente questi requisiti per quegli investitori con orizzonti a lungo termine che possono assorbire meno liquidità.

Naturalmente, non tutte le opportunità sono uguali, alcune offrono più valore di altre, in particolare quando si tratta di sostenibilità, quindi la selezione è importante.

In BNP Paribas Asset Management, non solo crediamo nella valutazione approfondita dei potenziali debitori, ma cerchiamo anche di misurare il contributo ambientale netto di tutti i progetti per determinarne l’idoneità all’investimento. Ciò richiede risorse significative e un approccio su misura per ciascuna risorsa. Sebbene questo sia un processo più laborioso rispetto all’investimento in società quotate, che hanno obblighi di riferire regolarmente su aspetti della loro attività, riteniamo che questo sia il modo migliore per identificare i debitori con le credenziali di sostenibilità più solide, mantenendo il rischio di credito a livelli gestibili.

In questo modo, aiutiamo i nostri clienti a finanziare un’economia migliore per il futuro.

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