Actifs privés : performance, diversification et durabilité

Le changement est une force puissante dans l’univers de l’investissement. Les mutations à long terme auxquelles nous sommes actuellement confrontés sont incarnées par les puissants thèmes qui sous-tendent l’Ère de la transformation : le changement climatique, la démographie et l’innovation. Cependant, des changements à plus court terme également à l’œuvre peuvent avoir d’énormes répercussions sur nos choix d’investissement : inflation, choc énergétique, durcissement des politiques monétaires, pour n’en citer que quelques-uns.

Ces changements interviennent alors que les marchés publics ne sont plus aussi attractifs pour les investisseurs. Les classes d’actifs traditionnelles offrent un rendement proche de zéro (obligations) ou ont quasiment atteint leur potentiel de valorisation (actions).

Face à tant d’incertitudes et au défi que constitue la quête de rendement, de nombreux investisseurs s’intéressent désormais de plus en plus aux marchés privés.

Les actifs privés peuvent offrir aux investisseurs une véritable alternative aux actifs publics. Historiquement, ils ont été synonymes de diversification, de flux de revenus stables et de performances supérieures à celles de la dette traditionnelle liquide, avec des pertes modestes sur le long terme.

Dans la mesure où ils ne sont ni négociés ni émis sur un marché ouvert, les actifs privés sont généralement moins liquides que les actifs publics, ce qui est toutefois compensé par une prime d’illiquidité liée à une détention jusqu’à l’échéance. Ils sont donc plus adaptés aux investisseurs n’ayant pas d’exigences strictes en matière de liquidité.

L’univers de l’investissement privé ne cesse de s’étoffer et offre des opportunités dans le domaine des prêts aux entreprises, des actifs réels comme la dette d’infrastructure, ou encore le capital-investissement. Il couvre également un large éventail de secteurs et offre un potentiel de diversification supplémentaire grâce aux modalités de structuration des actifs.

Dans un contexte marqué par une inflation durablement élevée et une remontée des taux d’intérêt, la dette privée peut être particulièrement intéressante car elle est souvent à taux variable et non à taux fixe. Autrement dit, les investisseurs sont davantage exposés au risque de crédit qu’au risque de taux d’intérêt. Elle présente toutefois des risques et, dans le climat actuel, toute exposition aux prix des matières premières est à surveiller attentivement.

La croissance est particulièrement soutenue à l’heure actuelle car l’explosion des fusions-acquisitions dope les besoins en financement, notamment pour les petites et moyennes capitalisations qui ne sont pas toujours satisfaites par les prêteurs traditionnels. En outre, les besoins en infrastructures liées à la transition énergétique et numérique sont gigantesques. Les actifs privés peuvent donc cibler des thèmes environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) spécifiques.

La dette immobilière commerciale présente nombre des qualités susmentionnées. En plus d’offrir des flux de revenu réguliers, elle est l’une des rares classes d’actifs à bien se comporter dans un environnement inflationniste grâce à des flux de revenu indirects liés à l’inflation, qui sont généralement 100 à 160 points de base plus élevés que ceux de la dette du marché public, avec une solvabilité similaire.

La hausse des taux d’intérêt n’est pas un danger car les modalités des prêts sont fixées et ajustées en fonction de l’évolution du taux de référence. Et comme pour les autres produits de type hypothécaire, il existe un plancher de 0 % sur les intérêts à payer, ce qui exclut tout rendement négatif. Comme un grand nombre de titres publics génèrent des rendements négatifs, cette prime d’illiquidité offre clairement une source de valeur supplémentaire.

De plus, la dette immobilière commerciale est entièrement garantie, un atout non-négligeable des investissements physiques. Cependant, elle ne convient pas à tous les investisseurs dans la mesure où son échéance est généralement de dix ans.

Les différents niveaux de diversification de la dette immobilière commerciale sont également rassurants pour les investisseurs.

Tout d’abord, il faut savoir que le marché de la dette immobilière commerciale représente près de 1 200 milliards d’euros rien qu’en Europe et les financements annuels s’élèvent à près de 200 milliards d’euros¹. Il existe donc de multiples opportunités d’investissement, tant au niveau géographique que sectoriel. Les fonds de dette immobilière commerciale sont généralement exposés à plus de 2 000 locataires répartis sur des centaines de sites dans différentes juridictions et industries. Leurs sources de revenus sont donc très nombreuses.

L’approche reposant sur la valeur relative permet également de diversifier les portefeuilles et d’améliorer leur potentiel de performance. Lorsqu’ils accordent un prêt à une entreprise ou à un projet d’infrastructure, les prêteurs peuvent choisir entre les différentes strates de la structure du capital, en ciblant celles présentant les ratios risque/rendement les plus intéressants. En fort développement, la dette junior constitue une partie de la structure du capital qui peut offrir une valeur relative élevée aux investisseurs.

La pandémie de coronavirus a eu des conséquences négatives pour de nombreux secteurs de l’immobilier commercial, notamment l’hôtellerie et l’immobilier. Cependant, l’immobilier logistique a connu un développement rapide et continue à présenter un bon potentiel de valorisation. En 2021, les capitaux investis dans les actifs logistiques ont augmenté de 53 % contre seulement 8 % pour les bureaux².

L’engouement pour la logistique n’est pas uniquement le fait de la pandémie et ce segment devrait bénéficier de la refonte du secteur de la distribution de détail, d’autant que les marchandises de toutes sortes doivent être transportées de plus en plus rapidement d’un point à un autre. Cela étant dit, la hausse fulgurante de la valeur des actifs logistiques nous rappelle que la prudence est de mise pour sélectionner les transactions à financer. Il convient d’évaluer minutieusement les risques et de mener une due diligence approfondie à la fois sur le détenteur de l’actif et les locataires sous-jacents, plutôt que sur les bâtiments dans lesquels ils sont localisés. En outre, les clauses visant à atténuer les pertes de revenus des emprunteurs ou, indirectement, des locataires, peuvent renforcer la qualité des prêts. La dette immobilière commerciale peut donc être considérée comme un segment d’investissement à la fois fiable et défensif.

L’environnement bâti présente un bilan médiocre en matière de décarbonation : il est responsable de 39 % des émissions de carbone liées à l’énergie utilisée pour chauffer, refroidir et éclairer les bâtiments (émissions opérationnelles) et des émissions induites par les matériaux et les processus de construction tout au long du cycle de vie des bâtiments (émissions intrinsèques)³. Pourtant, la dette immobilière commerciale peut servir de puissant catalyseur du changement.

En adoptant la bonne approche en matière de durabilité, les prêteurs peuvent évaluer tous les projets potentiels à partir de leurs contributions environnementales nettes (déterminées en fonction de l’impact de leur construction et de leur fonctionnement), et peuvent utiliser ces informations pour insuffler le changement, en particulier pour les nouvelles constructions, ou décider de se retirer des projets dont les perspectives ne sont pas satisfaisantes.

Compte tenu de la transition rapide que doit connaître l’environnement bâti, adopter un biais en faveur de la durabilité peut renforcer la sélection des titres en choisissant des projets de qualité et en écartant les investissements inadaptés.

La plupart des investisseurs privilégient désormais trois critères d’investissement clés : la performance, la diversification et la durabilité. Les actifs privés, dont la dette immobilière commerciale, répondent facilement aux exigences des investisseurs ayant des horizons à plus long terme et acceptant une moindre liquidité.

Naturellement, toutes les opportunités ne se valent pas et certaines présentent un potentiel de valorisation plus élevé que d’autres, notamment en matière de durabilité, d’où l’importance du processus de sourcing.

Chez BNP Paribas Asset Management, nous ne nous contentons pas d’évaluer de manière approfondie les emprunteurs potentiels. Nous cherchons également à mesurer la contribution environnementale nette de tous les projets pour déterminer leur éligibilité. Cette démarche nécessite des ressources importantes et une approche adaptée à chaque actif. Elle requiert donc plus de travail que d’investir dans des entreprises publiques – qui ont l’obligation de rendre compte régulièrement de certains aspects de leurs activités. Nous pensons toutefois que c’est le meilleur moyen d’identifier les emprunteurs présentant les meilleurs profils en matière de durabilité tout en conservant un risque de crédit gérable.

C’est de cette manière que nous aidons nos clients à financer l’économie de demain.