Activos privados: rentabilidades, diversificación y sostenibilidad

El cambio es una fuerza poderosa en el mundo de la inversión. Los cambios a largo plazo a los que nos enfrentamos hoy en día están reflejados en los potentes temas que subyacen a la Era de la Transformación: cambio climático, tendencias demográficas e innovación. No obstante, también estamos experimentando cambios a corto plazo que pueden tener enormes repercusiones en nuestras decisiones de inversión, como la inflación, una crisis energética y el endurecimiento monetario, entre muchos otros.

Estos cambios tienen lugar en un momento en que los mercados públicos (es decir, de valores cotizados) no parecen tan atractivos para los inversores. Las clases de activo convencionales ofrecen rentabilidades al vencimiento casi inexistentes (renta fija) o cotizan en valoraciones extremadamente elevadas (renta variable).

Ante tanta incertidumbre, y con el reto permanente que supone la necesidad de obtener renta, muchos inversores han pasado a considerar los mercados privados.

Los activos privados pueden ofrecer a los inversores una alternativa real a los activos públicos. Históricamente, han proporcionado diversificación, flujos de renta estables y primas de rentabilidad consistentes frente a la deuda líquida tradicional, con retrocesos moderados en el largo plazo. Al no cotizar ni emitirse en un mercado abierto, los activos privados tienden a ofrecer menos liquidez que los cotizados públicamente, pero esto suele verse compensado por una prima de iliquidez, ya que tales activos se mantienen a menudo en cartera hasta su vencimiento. Esto significa que son idóneos para inversores que no tienen grandes exigencias de liquidez.

El universo de la inversión privada es cada vez más amplio y presenta oportunidades en préstamos corporativos, activos reales como la deuda de infraestructura y el capital inversión o private equity. También abarca un amplio abanico de sectores de actividad y brinda potencial de diversificación a través del modo en que están estructurados sus activos.

En un entorno de inflación persistentemente elevada y tipos de interés al alza, la deuda no cotizada puede ser particularmente atractiva: al tender a ofrecer tipos de interés flotantes en lugar de fijos, los inversores asumen más riesgo de crédito que de tipos de interés. Dicho esto, todavía existen riesgos, y en el actual entorno, cualquier exposición a los precios de las materias primas es algo a seguir muy de cerca.

El crecimiento es particularmente sólido hoy en día, ya que una explosión de la actividad de fusiones y adquisiciones está espoleando las necesidades de financiación, sobre todo en negocios de pequeña y mediana capitalización no siempre bien servidos por los prestamistas tradicionales. Además, la necesidad de infraestructura relacionada con la transición energética y digital es enorme, con lo que los activos privados pueden concentrarse específicamente en temas medioambientales, sociales y de buen gobierno (ESG).

La deuda garantizada por inmuebles comerciales (CRE, por sus siglas en inglés) muestra muchas de las cualidades antes mencionadas. Además de ofrecer un flujo de rentas estable, estos bonos son uno de los pocos activos en mostrar un buen comportamiento en entornos inflacionarios: los ingresos que generan están indirectamente vinculados a la inflación, y suelen ser de 100 a 160 puntos básicos más altos que los de bonos cotizados con una calificación de crédito similar.

Los tipos de interés crecientes tampoco son un peligro, ya que los préstamos se conceden y ajustan en línea a cambios en el tipo oficial. Al igual que con otros productos similares a las hipotecas, los intereses a pagar tienen un suelo del 0%, con lo que las rentas negativas no son posibles; este no es el caso de muchos bonos cotizados en mercados públicos, por lo que esta prima de iliquidez representa un claro valor añadido.

La deuda CRE también está plenamente garantizada por activos, uno de los puntos fuertes de invertir en activos físicos. Dicho esto, con un horizonte de inversión típico de 10 años, no es adecuada para todos los inversores.

Un aspecto favorable para los inversores es que la deuda CRE ofrece diversos niveles de diversificación.

Para empezar, cabe destacar que la escala de este mercado ronda los 1,2 billones de euros ya solo en Europa, y que el volumen de financiación anual alcanza en torno a los 200.000 millones¹. Esto significa que existen abundantes oportunidades desde una perspectiva tanto regional como sectorial. De hecho, los fondos de deuda CRE tienen exposición a más de 2000 inquilinos en cientos de inmuebles en distintas jurisdicciones y sectores de actividad, con lo que los ingresos que generan abarcan un amplio abanico de fuentes de renta.

El valor relativo también es una oportunidad de diversificar y mejorar el potencial de rentabilidad. Al conceder un préstamo a una empresa o proyecto de infraestructura, los prestamistas pueden elegir entre distintos tramos de la estructura de capital, en busca del perfil de riesgo/rentabilidad más atractivo. La deuda junior es un segmento de gran crecimiento y un área de la estructura de capital que puede ofrecer mucho valor relativo a los inversores.

La pandemia de coronavirus ha tenido consecuencias complicadas para muchos sectores inmobiliarios comerciales, sobre todo el hotelero y el inmobiliario. No obstante, los inmuebles logísticos han demostrado ser un sector de alto desarrollo que todavía ofrece un valor atractivo. En 2021, la cantidad invertida en logística aumentó en un 53%, frente a un mero 8% en el caso de las oficinas².

La tendencia de la logística no es una mera moda transitoria relacionada con la pandemia, y debería beneficiarse de la reestructuración de la distribución minorista, que requiere transportar bienes de todo tipo de un lugar a otro con creciente rapidez. Dicho esto, la subida meteórica del valor en logística es un buen recordatorio de la necesidad de ser prudentes a la hora de seleccionar qué adquisiciones financiar. El inversor debe realizar debida diligencia y una evaluación completa de los riesgos, no solo del inmueble en cuestión, sino también de su propietario y de los inquilinos. Además, las condiciones para mitigar las pérdidas de ingresos del prestatario (e indirectamente de los inquilinos) pueden reforzar más si cabe el préstamo, con lo que la deuda CRE puede considerarse como una propuesta de inversión fiable y defensiva.

El entorno construido tiene un mal historial de descarbonización: es responsable de un 39% de las emisiones de carbono relacionadas con la calefacción, refrigeración e iluminación de edificios (emisiones operativas) y de las asociadas con los materiales y procesos de construcción durante su ciclo de vida (emisiones incorporadas)³. No obstante, la deuda CRE puede ser un importante motor de cambio.

Con el planteamiento de sostenibilidad adecuado, los prestamistas pueden evaluar todos los proyectos potenciales en base a sus contribuciones netas al medioambiente, teniendo en cuenta la construcción y operaciones de los inmuebles. De este modo, pueden utilizar esta información para propiciar el cambio (sobre todo en propiedades de nueva construcción) o desestimar candidatas insatisfactorias.

Dada la necesidad de una rápida transición del entorno construido, incorporar un sesgo hacia la sostenibilidad puede ser una herramienta positiva de selección de valores, al indicar la calidad de un proyecto y ayudar a descartar inversiones no adecuadas.

Hoy en día, la mayoría de los inversores tienen tres requisitos a la hora de invertir: rentabilidad, diversificación y sostenibilidad. Los activos privados, incluida la deuda CRE, los satisfacen fácilmente para inversores con horizontes a largo plazo y capaces de absorber una menor liquidez.

Por supuesto, no todas las oportunidades son iguales: algunas ofrecen más valor que otras (sobre todo en lo referente a la sostenibilidad), con lo que es importante aplicar un enfoque selectivo.

En BNP Paribas Asset Management no solo creemos en realizar una evaluación rigurosa de los prestamistas potenciales, sino que también tratamos de medir la contribución medioambiental de todos los proyectos para determinar su idoneidad como inversiones. Ello requiere unos recursos significativos y un enfoque personalizado para cada activo. Aunque esto puede suponer un proceso más laborioso que invertir en empresas cotizadas (que están obligadas a informar con regularidad sobre distintos aspectos de su negocio), creemos que es la mejor manera de identificar prestatarios con las credenciales de sostenibilidad más sólidas y mantener al mismo tiempo el riesgo de crédito en niveles manejables.

De este modo, ayudamos a nuestros clientes a financiar una mejor economía para el mañana.