Private Markets: Rendite, Diversifizierung und Nachhaltigkeit

Wandel ist ein entscheidender Faktor beim Anlegen. So manifestieren sich die langfristigen Veränderungen, die wir gerade erleben, in einflussreichen Themen wie Klimawandel, Demografie und Innovation, die charakteristisch für das Zeitalter der Transformation sind. Andererseits gibt es aktuell auch einige kurzfristige Veränderungen, die enorme Auswirkungen auf unsere Anlageentscheidungen haben können, so etwa die steigende Inflation, die Energieverknappung und die Straffung der Geldpolitik.
Diese Veränderungen finden in Zeiten statt, in denen die öffentlichen Märkte für Anleger nicht mehr so attraktiv erscheinen. Herkömmliche Anlageklassen bieten entweder so gut wie keine Rendite mehr (Anleihen) oder sind nahezu perfekt bewertet (Aktien).
Weil die Unsicherheit groß ist und die Notwendigkeit, Renditen zu erzielen, eine zentrale Herausforderung bleibt, wenden sich viele Anleger aktuell verstärkt den Privatmärkten zu.
Private Markets – so kann man investiern
Anlage in private Assets können eine echte Alternative zu Investitionen in öffentlich gehandelte Wertpapiere sein. In der Vergangenheit haben Private Assets im Vergleich zu liquiden und traditionellen Schuldtiteln Diversifizierung, stabile Einkommensströme und beständige Renditen geliefert und auf lange Sicht nur geringe Verluste verzeichnet.
Da Private Assets nicht öffentlich gehandelt und ausgegeben werden, ist ihre Liquidität tendenziell geringer als die von börsengehandelten Papieren. Dies wird jedoch in der Regel durch eine Illiquiditätsprämie kompensiert. Anleger bleiben daher oft bis zur Fälligkeit investiert. Dies bedeutet auch, dass sie besonders gut für Anleger geeignet sind, die genügend liquide sind.
Das Anlageuniversum im Bereich Private Assets wächst zusehends und bietet Chancen in der gesamten Welt der Unternehmensfinanzierung und Sachwerte, etwa in Infrastrukturanleihen und Private Equity. Der Markt umfasst zudem eine Vielzahl von Sektoren und bietet zusätzliches Diversifizierungspotenzial über die Strukturierung der Vermögenswerte.

In einem Umfeld anhaltend starker Inflation und steigender Zinsen scheint Private Debt insbesondere dadurch attraktiv, dass die Anlageklasse zu variablen und nicht zu festen Zinssätzen neigt. Somit steht das Kreditrisiko und nicht das Zinsrisiko für Private-Debt-Anleger an erster Stelle. Trotzdem: Risiken sind vorhanden, und im aktuellen Umfeld müssen Anleger jedes Engagement, bei dem Rohstoffpreise eine Rolle spielen, sehr genau beobachten.

Das Wachstum ist derzeit besonders attraktiv, da die Anzahl der Aktivitäten im Bereich Fusionen und Übernahmen sprunghaft angestiegen ist und den Finanzierungsbedarf anheizt. Dies gilt insbesondere für Unternehmen mit kleiner bis mittlerer Marktkapitalisierung, die traditionelle Kreditgeber tendenziell weniger berücksichtigen. Hinzu kommt, dass der Bedarf an Infrastruktur im Zusammenhang mit der Energie- und Digitalwende enorm hoch ist. Dadurch lassen sich Private Assets gezielt auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Themen (ESG) ausrichten.

Im Fokus: Commercial Real Estate Debt
Commercial Real Estate Debt (CRE Debt) beziehungsweise Gewerbeimmobiliendarlehen weisen viele der oben genannten Eigenschaften auf. Sie bieten einen stetigen Einkommensstrom, der zudem inflationsgebunden ist. Deswegen zählen sie zu den wenigen Papieren, die in einem inflationären Umfeld gut performen können: Sie schnitten in der Vergangenheit 100 bis 160 Basispunkte besser ab als börslich gehandelte Anleihen mit ähnlicher Bonität.

Steigende Zinsen stellen für CRE Debt keine Gefahr dar, da die Darlehen an die Änderungen des Leitzinses gebunden sind und entsprechend angepasst werden. Außerdem haben sie wie andere hypothekenähnliche Papiere eine Zinsuntergrenze von null Prozent. Negative Renditen sind hier also ausgeschlossen, bei vielen öffentlich gehandelten Papieren aber Realität – hier wird deutlich, wie die Illiquiditätsprämie von CRE-Darlehen sich auszahlen kann.

Gewerbeimmobiliendarlehen sind zudem vollständig besichert – eine besondere Stärke von Investitionen in Gebäude. Dennoch sind sie nicht für alle Investoren geeignet, da ihre Laufzeiten in der Regel zehn Jahre betragen.

Nicht alles auf eine Karte setzen
Dabei dürfte es für Investoren eine Beruhigung sein, dass CRE-Darlehen verschiedene Diversifikationsniveaus bieten.

Zunächst ist hier die Größe des CRE-Debt-Marktes zu nennen, der alleine in Europa rund 1,2 Billionen Euro ausmacht und ein jährliches Finanzierungsvolumen von rund 200 Milliarden Euro umfasst1. Es gibt also reichlich Chancen in unterschiedlichen Regionen und Sektoren. Die Immobilien sind unterschiedlich groß, und sind verschiedenen Rechtsordnungen und Branchen zuzuordnen – die Einnahmen sind also breit gestreut.

Zudem bietet die Wahl des relativ höchsten Wertes eine Möglichkeit, das Renditepotenzial zu diversifizieren und zu verbessern. Wenn Kreditgeber ein Darlehen für ein Unternehmen oder ein Infrastrukturprojekt bereitstellen, können sie den Teil der Kapitalstruktur auswählen, der ihnen aus Risiko-Rendite-Sicht am attraktivsten erscheint – zum Beispiel Junior Debt, ein schnell wachsendes Segment mit hohem Relative-Value-Potenzial.

Logistisch denken
Die Folgen der COVID-19-Pandemie stellen eine Herausforderung für viele Bereiche im Gewerbeimmobiliensektor dar, insbesondere für Hotels. Andererseits verzeichnet das Feld der Logistikimmobilien schnelles Wachstum und bietet weiterhin gute Aussichten. 2021 nahmen die Investitionen in die Logistik um 53 Prozent zu, in Büros nur um acht Prozent2.

Der Trend in der Logistikbranche ist mehr als eine Modeerscheinung. Er dürfte von der fortschreitenden Umstrukturierung des Einzelhandels profitieren, wo eine Vielzahl von Waren immer schneller von einem Ort zum anderen gelangen müssen. Andererseits zeigt der kometenhafte Wertzuwachs im Logistiksektor auch, dass bei der Auswahl der zu finanzierenden Projekte Vorsicht geboten ist. Es braucht eine vollständige Risikobewertung und umfassende Due-Diligence-Prozesse, die nicht nur die Gebäude, sondern auch die Eigentümer und die potenziellen Mieter einbeziehen. Darüber hinaus können Vereinbarungen, die darauf zielen, Ertragseinbußen durch Kreditnehmer oder indirekt durch Mieter zu mindern, Darlehen weiter stärken. Insgesamt können Gewerbeimmobiliendarlehen als solides und defensives Anlageinstrument gelten.

Nachhaltig anlegen
Der Bau- und Immobiliensektor hat einen rekordverdächtigen CO2-Fußabdruck: Er ist für 39 Prozent der weltweiten Kohlenstoffemissionen verantwortlich. Diese entstehen beim Betrieb von Gebäuden (Heizung, Kühlung, Beleuchtung) sowie bei deren Bau und Erhalt3. CRE-Darlehen könnten hier ein wichtiger Faktor sein, um Veränderungen anzustoßen.
Wenn Kreditgebern Nachhaltigkeit am Herzen liegt, können sie den ökologischen Fußabdruck aller potenziellen Projekte einbeziehen, indem sie die Umweltauswirkungen von Bau und Betrieb der Immobilien bewerten. Die Erkenntnisse können sie anschließend nutzen, um auf Veränderungen hinzuwirken, dies vor allem bei Neubauten, oder sich von Projekten zu verabschieden, die ökologisch unbefriedigend erscheinen.

Angesichts der Notwendigkeit, den Gebäudebestand rasch umzugestalten, kann eine Ausrichtung auf Nachhaltigkeit auch als Instrument dienen, um Projekte auszuwählen, die qualitativ hochwertiger sind und mehr Sicherheit bieten.

Die Anforderungen von Anlegern erfüllen
Die meisten Anleger tragen heute drei wesentliche Anforderungen an ihre Investitionen heran: Rendite, Diversifizierung und Nachhaltigkeit. Für Investoren mit langfristiger Perspektive, die eine geringere Liquidität tolerieren, können Privatmarktanlagen, einschließlich CRE-Darlehen, diese Anforderungen problemlos erfüllen.

Natürlich lassen sich nicht alle Chancen über einen Kamm scheren, und einige sind werthaltiger als andere – insbesondere mit Blick auf Nachhaltigkeit –, daher ist die Beschaffung wichtig.

Das Team von BNP Paribas Asset Management legt Wert darauf, jeden potenziellen Kreditnehmer gründlich zu prüfen und den Netto-Umweltbeitrag aller Projekte zu messen, um festzustellen, ob sie für eine Investition infrage kommen. Dies erfordert erhebliche Ressourcen und einen auf jedes Projekt abgestimmten Ansatz. Dies kann zwar im Vergleich zu Investitionen in börsennotierte Unternehmen, die regelmäßigen Offenlegungsverpflichtungen unterliegen, ein arbeitsintensiver Prozess sein. Aus unserer Sicht ist es aber der beste Weg, um Kreditnehmer mit gutem Nachhaltigkeitsprofilen zu identifizieren und gleichzeitig das Kreditrisiko auf einem überschaubaren Niveau zu halten.

Auf diese Weise unterstützen wir unsere Kunden dabei, mit ihrem Kapital eine nachhaltigere Zukunft aufzubauen.

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